В пятницу ЦБ опубликовал проект новой редакции нормативного акта, регулирующего макропруденциальные надбавки и расчет показателя долговой нагрузки (ПДН). Проект корректирует отдельные нормы, связанные с ипотекой.
В частности, предлагается ограничить рискованные практики ипотечного кредитования, предполагающие завышение стоимости жилья на первичном рынке. Кредитные организации будут обязаны применять надбавки к коэффициентам риска в отношении кредитов на жилье, приобретаемое по договору участия в долевом строительстве, в том числе в течение года после его ввода в эксплуатацию.
ЦБ также уточнил условия, при которых не применяются надбавки к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов, выданных по программам господдержки: действующий критерий (ПДН не более 60%) дополнен требованием о минимальном размере первоначального взноса (не менее 30%). Также установлен закрытый перечень государственных программ (в их число вошли льготная ипотека под 8%, а также программы сельской, дальневосточной и семейной ипотеки).
Банк России ждет комментарии и предложения банковского сообщества до 10 марта 2023 года.
Представители регулятора не раз публично выражали обеспокоенность ухудшением качества ипотеки и нерыночными схемами, которые используют банки и застройщики при выдаче ипотеки. В частности, ЦБ принял решение пресечь практику выдачи ипотеки от застройщика по околонулевым ставкам. Экстремально низкие ставки по программам льготной ипотеки от застройщика достигаются за счет завышения стоимости квартиры (на 20-30% выше, чем если бы клиент покупал ее за наличные) и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, а также использования субсидируемой ставки от государства. Комиссия застройщика может быть выше, если он даст реальную субсидию от себя, но большая часть комиссии оплачивается самим покупателем. Иными словами, основная нагрузка все равно ложится на клиента, просто не в форме процентов, а в виде переплаты за квартиру, которая отражается в увеличении размера кредита, отмечал ЦБ.
В декабре 2022 года глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор попросил правительство вывести из-под действия льготных программ ипотеку от застройщика.
«Что касается ипотеки застройщиков, мы считаем, что эти схемы нужно уменьшать и закрывать. Мы видим, что все эти схемы связаны с завышением цен на жильё. И когда люди окажутся с жильем, которое переоценено по рыночным меркам и при необходимости на вторичном рынке не смогут его продать за ту же цену, которую они заложили, получая кредит. И это будет проблема для людей, проблема по возврату ипотечных кредитов. Могут быть даже ещё случаи, когда они ещё и останутся должны банку при продаже этого жилья. Поэтому мы будем менять эту систему с помощью банковского регулирования», — говорила она.
На этой неделе Банк России анонсировал планы ужесточить резервирование ипотеки от застройщика с экстремально низкими ставками с 30 мая 2023 года.
10 февраля Набиуллина заявила, что ЦБ следит за появлением новых нерыночных схем на рынке ипотеки, если они будут множиться, регулятор не исключает внесения соответствующих законодательных изменений.
«Что касается разных схем застройщиков, вы абсолютно правы, появились новые схемы, по кешбэкам, пока они единичные, но мы здесь готовы принимать меры регулирования, так же, как и по ипотеке от застройщика. Видим риски, но в принципе хотела сказать, что нас, конечно, очень беспокоит то, что такие схемы множатся. Одна схема закрывается, появляется другая. Можно действовать мерами регулирования, как мы собираемся действовать, но если эти схемы будут множиться, мы будем настаивать на том, чтобы в законодательство были внесены изменения, по которым средства населения через проекты с долевым участием были бы только по стандартным схемам, описанным в законодательстве, без никаких отклонений», — сказала глава ЦБ.
С 1 декабря 2022 года ЦБ ужесточил регулирование ипотеки с низким первоначальным взносом, выданной на покупку новостроек.
В октябре прошлого года также сообщалось, что Банк России анализирует риски появления так называемой траншевой ипотеки с очень низким ежемесячным платежом, который в некоторых случаях может составлять всего 1 рубль.
Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале.