«Рекордный» 2023-й год принес много интересного рынку недвижимости в РФ. Были неожиданные статистические взлеты, которые сменили предсказуемые головокружительные снижения. Давайте вспомним основные события, которые повлияли на рынок в целом, и важные проекты, реализованные в этом году.
Больше, чем ставка
Пожалуй, одним из главных факторов, который значительно повлиял на рынок недвижимости, стал рост ставки ЦБ. Напомним, что Совет директоров Банка России на заседании в декабре принял решение повысить ключевую ставку на 100 базисных пунктов (б.п.), до 16% годовых. Это пятое повышение с начала года. Напомним, что в июле ЦБ после длительной «паузы» повысил ключевую ставку с 7,5% до 8,5% годовых. В августе ставка была повышена на 350 б.п., до 12%. В сентябре ставка выросла до 13%, в октябре — до 15%. Возвращение инфляции к цели в 2024 году и ее дальнейшая стабилизация вблизи 4% предполагают продолжительный период поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике.
Ставка, конечно, не самоценна для стройки сама по себе. Но она оказывает прямое влияние на кредитование. А ведь это проектное финансирование строительства и ипотечные кредиты! При том, что ипотека – «новая нефть» для рынка жилого строительства. По прогнозам ВТБ, в этом году российские банки предоставят клиентам на покупку жилья около 7,6 трлн рублей, что станет новым рекордом рынка и почти на 60% превысит итоги 2022 года. Рост ставки обеспечил ажиотажный рост на ипотеку, но в перспективе аналитики обещают мягкую просадку «пока ставки не снизят».
Еще один тригер этого года – скорое завершение льготных ипотечных программ с господдержкой. Речь идет в первую очередь о «Льготной» и «Семейной». И если «Семейная» это священная корова демографической политики, и скорее всего, она будет продлена, то «Льготная» уйдет в прошлое или будет переформатирована до неузнаваемости. Так уже с 23 декабря первоначальный взнос по программе подняли до 30%, а лимиты снизили до одинакового для всех регионов значения – 6 млн руб. Как вы понимаете, в Москве за эту сумму в новостройку можно зайти только в гости. Покупателей и застройщиков очень волнует такая перспектива, ведь доля сделок с господдержкой достигает, по разным оценкам почти 70% в общей выдаче ипотеки.
Но ситуация меняется, до лета еще далеко. В конце концов, такая ипотека же антикризисная. Кончится кризис – отпадет необходимость в этой мере.
Значит, где-то прибыло
При этом речи об отказе господдержки ипотеки не идет. Власти во избежание ценового перекоса, намерены использовать ипотечный механизм точечно для поддержки населения, там, где она особенно нужна. Поэтому в этом году льготные условия для покупки жилья получили еще два территориальных представителя. Напомним, что для Дальнего Востока была предложена программа «Дальневосточной ипотеки». Процентная ставка по ипотечным кредитам в рамках программы не превышает 2%. Так вот, в этом году условия ипотечного кредитования под 2% распространили на Арктический регион.
По программе можно купить квартиру в новостройке, готовый частный дом или получить деньги на строительство частного дома — с привлечением подрядчика либо своими силами. В сельских населенных пунктах и моногородах можно приобрести и вторичное жилье. Ставка по программе составляет от 2%. Размер первоначального взноса — от 20% стоимости недвижимости, срок ипотеки — до 20 лет. Арктическая ипотека будет действовать до 31 декабря 2030 года.
Еще один 2% ипотечный регион – это новые территории РФ. В начале 2023 года председатель правительства РФ Михаил Мишустин подписал постановление о запуске льготной ипотечной программы для Донецкой и Луганской народных республик, Запорожской и Херсонской областей. Получить льготный ипотечный кредит по ставке не более 2% годовых можно на приобретение и строительство жилья в этих регионах. Максимальный размер кредита по льготной ставке составляет 6 млн рублей.
Первоначальный взнос – не менее 10%. !4 декабря, в программе «Итоги года» президент РФ Владимир Путин предложил распространить льготную ипотеку в новых регионах на вторичное жилье.
Индивидуальное — не единоличное
Власти стремятся к достижению параметров нацпроекта по вводу жилья. И в этой части огромное подспорье для них – это частный сектор, которые составляет практически половину ввода. Чтобы ИЖС и дальше продвигался так успешно, на этот рынок решили распространить все условия, которые имеют покупатели рынка первичного жилья в многоквартирных домах: ипотека и эскроу.
Справедливости ради, надо сказать, что внедрение счетов-эскроу для покупателей ИЖС не будет полностью завершено в этом году, – законопроект только прошел первое чтение – но судя по его социальной значимости, тянуть с ним не будут.
В ДОМ.РФ, пилотирующем проект, подсчитали, что внедрение счетов-эскроу для рынка ИЖС с подрядом позволит утроить объем ввода таких объектов. Он уточнил, что с внедрением механизма эскроу-счетов на ИЖС доля желающих строить частный дом с привлечением подрядчиков может увеличиться с 13 до 39%. В целом почти 80% выбравших ИЖС готовы привлекать к строительству подрядчиков – компании или частных мастеров.
Он нововведения ожидают многого. Ведь предыдущее законодательное изменение, когда в 2021–2022 гг. льготные программы расширились на строительство индивидуальных домов, привело к резкому ускорению темпов выдачи ипотеки на ИЖС. В этом году за 11 месяцев 2023 года банки предоставили 102 тыс. кредитов на 458 млрд рублей ‒ в три раза больше, чем за весь прошлый год. В результате сегодня уже четверть всех индивидуальных домов строится с ипотекой. Однако в перспективе с ипотекой может строиться каждый второй дом.
Перед тем, как закрыть тему жилья, стоит вспомнить еще одно важнейшее событие этого года, которое имеет к нему отношение – это новая программа модернизации коммунальной инфраструктуры. Лимиты по новой программе в общем объеме 42 млрд рублей распределены между 65 регионами. Речь идет в первую очередь о модернизации линейных объектов.
В целом программа позволит обновить около 100 объектов инфраструктуры и 8 тыс. км сетей. Планируется, что благодаря новому инструменту модернизации около 3 млн человек будут обеспечены качественными коммунальными услугами. По новому механизму регионы получают субсидии на обновление объектов и сетей коммунальной сферы. Срок реализации мероприятий программы – два года. Программа рассчитана на 2023-2027 годы.
Исход завершен
Еще одним важным трендом (ибо событием это назвать сложно) рынка недвижимости РФ можно считать завершение выхода иностранных компаний из российских активов.
По оценкам аналитиков компании NF Group, ожидаемый годовой совокупный объем инвестиций в недвижимость РФ достигнет рекордных за всю историю наблюдений 650-700 млрд рублей. Около половины вложений – в объекты, собственниками которых ранее были «иностранцы». Кстати, по данным экспертов компании, всего за два неполных года в иностранные активы вложили свыше 358 млрд рублей.
Большой объем ушел в торговый сегмент, где были закрыты крупнейшие сделки, такие как продажа МЕГА. Что касается ритейла, то и здесь исход близится к завершению. По предварительным данным, доля свободных площадей в ключевых ТЦ Москвы на конец года составит 9.7% (на 5.3 п.п. ниже, чем в I квартале). По итогам 2023 года на рынок вышло 18 международных брендов — такое же количество, как и годом ранее. Половина (50%) из этих брендов представлена турецкими производителями, 16% — итальянскими и 16% — белорусскими. Ожидается выход еще 20 брендов, но процесс может занять длительное время, так как есть определенные процедуры, связанные с организацией деятельности компаний в России, поэтому называть сроки открытия их первых магазинов пока преждевременно.
К настоящему времени большая часть помещений иностранных брендов уже перераспределена и дальнейшее изменение доступного предложения будет зависеть от того, будет ли соответствовать реальный товарооборот ожиданиям новых арендаторов. По прогнозам CORE.XP, темпы сокращения незаполненных площадей замедлятся, и их доля составит 9.2% от общего объема в 2024 года.
Что касается прогнозов, то в 2024 году эксперты ждут сокращения объема инвестиций относительно результатов 2023 года, завершится процесс ухода иностранных игроков с российского рынка, на рынок коммерческой недвижимости будут выходить игроки сегмента жилой недвижимости. По мнению аналитиков IBC Real Estate, по итогам 2024 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость может составить 400-450 млрд рублей, что будет сопоставимо с уровнями 2021 и 2022 годов.
ДОроги дорОги
Как не устает говорить куратор строительной отрасли, вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, дорожное строительство идет опережающими темпами. Это значит, что деньги, заложенные в бюджет на дорожное строительство в 24-25 годах, могут начать работать уже сейчас.
Такой подход позволил в рекордные (да-да, как и все в этом году) сроки ввести масштабный проект – трассу М-12 от Москвы до Казани. Участок проходит через пять регионов: Московскую, Владимирскую, Нижегородскую области, Чувашию и Татарстан. На нем расположено в общей сложности 323 искусственных сооружения: 88 мостов (в том числе крупные мосты через Волгу (3,4 км, Татарстан), Суру (930 м, Чувашия) и Оку (1,4 км, соединяет Владимирскую и Нижегородскую области)), эстакады, развязки, зверопроходы и экодуки.
Скоростная дорога М-12 «Восток» Москва-Казань-Екатеринбург-Тюмень — это часть транспортного маршрута «Россия». Общая протяженность трассы от Москвы до Тюмени составит 1 961 км. Как уточняли в ноябре в правительстве РФ, работы по продлению будут подразумевать в основном реконструкцию дорожного полотна. Также в начале года сообщалось, что сметная стоимость строительства скоростной платной автомагистрали М-12 до Казани, которую «Автодор» к осени 2022 года оценивал на сумму около 800 млрд рублей, на плановый период до 2027 года выросла до 901,5 млрд рублей.
Еще одним масштабным дорожным проектом, за которым наблюдала с большим вниманием вся страна, стал Крымский мост, которые пришлось ремонтировать после атаки украинских беспилотников. Но здесь, как говорится, помог опыт.
«В ходе восстановительных работ использовались те же технологии, которые применялись при строительстве Крымского моста, поэтому мы были хорошо подготовлены к любым неожиданностям. Это позволило нам закончить все работы с большим опережением запланированных сроков», — сказал руководитель Росавтодора Роман Новиков.
Стоимость ремонта моста предварительно оценивалась в 1-1,3 млрд рублей.
Перестройка
И последнее событие, которое нам хотелось бы вспомнить, выглядит как достаточно локальное. Однако оно заинтересовало всех застройщиков московского региона, а это значительная доля в масштабах страны. Речь идет о расформировании комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) и передаче его функций в ведение нескольких столичных департаментов. Для застройщиков это выглядело как «тектонический сдвиг», ведь комитет как раз отвечал за взаимодействие с ними.
Теперь Москомархитектуре переданы полномочия по организации деятельности градостроительно-земельной комиссии (ГЗК). Комитет государственного строительного надзора получил функции в сфере обеспечения защиты прав дольщиков. Департамент градостроительной политики будет выполнять функции в области осуществления инвестиционной деятельности, а городской департамент строительства получит полномочия по обеспечению завершения строительства объектов.
Москомстройинвест присоединен к комитету государственного строительного надзора, который будет его правопреемником по обеспечению реализации инвестпроектов и контролю за ними. Реорганизацию Мосгосстройнадзора планируют завершить до конца 2023 года.