Читайте МН в
TELEGRAM
ДЗЕН
VK.новости
G.новости
Россияне стали чаще продавать залоговое вторичное жилье в ипотеке, при этом покупатель может не гасить кредит, а продолжать выплачивать долг. В чем плюсы и минусы схемы, узнал «Мир новостей».
Сегодня средний срок ипотеки — 15-20 лет. За это время с семьей, купившей квартиру в кредит, может случиться что угодно: рождение детей, смена работы, ее потеря, болезни, переезды. В какой-то момент не захочешь, а задумаешься, например, о новом жилье или решишь отказаться от того, что уже взял в ипотеку. Но собственность-то находится в залоге банка, как быть? Многие думают, что продать такое жилье невозможно, однако варианты есть.
Что такое ипотека в принципе? Банк дает вам деньги под залог жилой площади, которую вы планируете приобрести. Оплатив новое жилье, вы передаете права на него банку. Это называется обременением новоприобретенного имущества. Закладная на купленную собственность хранится в банке до момента полной выплаты долга. Ипотечный заемщик может жить в квартире, регистрировать в ней кого захочет и т. д. Ограничивается только право на продажу. Заметьте, ограничивается, но не запрещается. В ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке» сказано, что собственность может быть отчуждена, в том числе для продажи. Нужно только согласие залогодателя, а ему по большому счету не важно, кто будет гасить ипотечный долг.
В последнее время число ипотечных квартир, которые выставлены на продажу, становится все больше. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), россияне массово избавляются от жилья с обременением. Доля отказов по итогам 2022 года увеличилась почти до 50% и стала максимальным показателем за всю историю наблюдений. Аналитики считают, что это связано с событиями, к которым россияне были не готовы. К примеру, после начала специальной военной операции с рынка ушли тысячи иностранных компаний, что привело к сокращению рабочих мест и последующему снижению доходов многих граждан. Обязательства по жилищным кредитам оказались в итоге неподъемными.
Прощать кредитные обязательства банки не собираются, поэтому с начала 2023 года некоторые из них массово начали применять схему, которая разрешает сделку по купле-продаже недвижимости с ипотечным долгом, но только под контролем кредитной организации. Речь, как правило, идет о замене лица в ипотечном обязательстве. Банк оценивает потенциального владельца так, как будто это новый заемщик. Отличие в том, что новый кредит выдается на условиях, которые действовали на момент выдачи кредита: для покупателя ипотека будет с тем же сроком, ставкой и ежемесячным платежом, что были у продавца квартиры.
Выгода от участия в схеме с «перезаймом» (продажа жилья вместе с долгом) зависит от многих факторов. И их надо учитывать, рассматривая условия сделки.
Плюсы схемы
- Поможет сэкономить на покупке жилья за счет получения ставки по кредиту ниже рыночной. На начало марта этого года средняя ставка по ипотеке на вторичную недвижимость в Москве колеблется в районе 10,9-12,5%, а ипотека на такую же недвижимость, выданная в 2020 году, оформлялась под 8-9% годовых.
- Нет требований к минимальному размеру первоначального взноса.
- Чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене.
- Сделка безопасна для покупателя с юридической точки зрения, так как квартира уже проверена при оформлении первого кредита.
- Основная часть процентов выплачивается в первые годы обслуживания кредита, потому что ежемесячный платеж разбивается в соотношении 85-90% на погашение процентов и 10-15% на погашение тела ссуды. Вторичному ипотечнику это на руку.
- Не тратятся время и деньги на проведение повторной оценки квартиры-вторички. Это проблема банка.
- Продажа и покупка ипотечной квартиры не портит кредитную историю и позволяет в дальнейшем пользоваться кредитами по обычным ставкам.
Минусы схемы
- Приобретатель недвижимости должен иметь средства, чтобы покрыть разницу между остатком кредита и ценой покупки квартиры. Часто это больше, чем обычный первоначальный взнос, но все же меньше, чем рыночная стоимость недвижимости.
- Если ипотека была выдана по программе государственного субсидирования ставки, то такой долг переводу не подлежит. Поэтому для сельской, семейной и прочих ипотек схема не работает.
- Сложный процесс поиска покупателя на квартиру в залоге. Не каждый захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, уже обремененной ипотекой. Между тем и здесь покупатели обязательно найдутся.
- Покупатель квартиры предоставляет полный пакет документов и ждет одобрения заявки от банка. За переоформление взимается комиссия в размере 1% от остатка суммы по кредиту, но не менее 12 000 и не более 30 000 рублей.
Елена Хакимова
Фото: ADOBESTOCK