Тридцать лет назад был принят судьбоносный закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
О плюсах и минусах этого «аттракциона неслыханной щедрости» — бесплатной передачи жилья в собственность граждан — нашим читателям рассказывает председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина ХОВАНСКАЯ.
— Галина Петровна, тридцать лет — достаточно большой срок, чтобы сделать какие-то выводы. Какие проблемы этот закон разрешил и какие создал?
— Действительно, закон неоднозначный. С одной стороны, в России появился и начал бурно развиваться рынок жилья. Сегодня более 80 процентов жилфонда находится в собственности граждан. Граждане получили возможность улучшать жилищные условия путем купли-продажи или залога квартир. Кроме того, как и всякую собственность, жилье стало возможным дарить или передавать по наследству. Люди были рады хоть что-то получить от государства.
Сначала закон не распространялся на комнаты в коммуналках, но позже мне удалось включить эту норму в закон о приватизации. Это позволило расселять коммуналки, жильцы которых получили право преимущественного выкупа комнат у соседей.
С другой стороны, появилась масса уголовных дел. Люди (как правило, одинокие и пожилые владельцы квартир) стали исчезать. В лучшем случае «черные риелторы» увозили их в другую область, в тмутаракань, обещая прекрасные условия — свежий воздух, хорошее жилье. А на самом деле обманывали людей, заселяя их в развалюхи. О худших случаях и говорить не хочется.
Именно эту тенденцию я имела в виду, когда вносила в закон норму о возможности вернуть приватизированное жилье в собственность публичной власти путем деприватизации. Для пожилых одиноких граждан, не имеющих наследников, это чуть ли не единственный способ не стать жертвой мошенников.
Причем как приватизация, так и деприватизация — это однократная процедура. Вернуть квартиру государству можно только один раз с обязанностью органов публичной власти заключать договор социального найма с бывшими собственниками. В данном случае речь идет только о приватизированных квартирах, с которыми не совершалось никаких сделок. Если жилье куплено, подарено или перешло по наследству, деприватизировать его нельзя.
— Каким еще группам населения может быть интересна деприватизация?
— В результате приватизации у нас возник класс нищих собственников, которые приватизировали квартиры, не представляя тех проблем, которые у них возникнут. Например, они не знали, что налог на квартиру будут рассчитывать не по остаточной стоимости по оценке БТИ, а по кадастровой, близкой к рыночной. А то и выше рыночной. Они не представляли, что будет введен взнос на капитальный ремонт. А в дальнейшем не исключено, что появится и обязательное страхование жилья. В итоге люди стали владельцами дорогостоящей собственности, которую им трудно содержать.
Замечу, что с проблемой нищих собственников столкнулись практически все страны бывшего соцлагеря — Венгрия, Румыния, Болгария, Чехия. Кстати, во многих из этих стран жилье передавалось не бесплатно, а за плату, хотя и символическую. И если у человека скромные доходы, он одинок, не имеет родственников, которые могли бы помочь ему содержать жилье, чтобы потом унаследовать эту квартиру, то деприватизация для него актуальна.
Когда ввели налог на жилье и плату за капремонт, московское правительство решило, что может начаться волна деприватизации, и пошло на хитрость. В плату за социальный наем стали включать взнос на капремонт, а он в Москве самый высокий в стране — 19,6 рубля с квадратного метра. Я успела поймать и притормозить документ, который столичные власти хотели провести через Минстрой.
С другой стороны, в Москве хорошо действует система соцзащиты. Жители столицы — как наниматели, так и собственники — не должны платить за жилье больше 10 процентов от совокупного семейного дохода. Если выше, то гражданам назначается субсидия из бюджета столицы. А по федеральному стандарту, который и сегодня используется для межбюджетных отношений, это 22 процента. Регионы имеют право снижать стандарт, но это лицемерная норма. Право есть, а возможности нет. У регионов нет средств на выплату субсидий. Если снижать планку, то придется сокращать другие расходы бюджета. Поэтому в большинстве дотационных регионов долю граждан на оплату жилья и коммунальных услуг устанавливают равной федеральному стандарту.
Я с этой проблемой достучалась до президента, и он меня поддержал. В ноябре прошлого года премьер-министру был установлен срок представить предложения по снижению федерального стандарта хотя бы до 15 процентов. То есть речь идет о том, чтобы льготы могли получать граждане, чьи расходы на коммунальные услуги достигают 15 процентов доходов, а не 22, как сегодня. Мы сделали расчеты, оказалось, что цена вопроса менее 30 миллиардов рублей. Это вполне подъемная сумма для федерального бюджета, особенно на фоне тех колоссальных средств, которые тратятся сегодня на поддержку банковской сферы. И вот Михаил Мишустин дал поручение провести соответствующую подготовку, ваша газета уже писала об этом. Будем надеяться, что самые социально незащищенные люди получат эту поддержку в ближайшее время.
— Одно из побочных явлений приватизации — долевая собственность и дробление долей. Возникло такое явление, как квартирное рейдерство, когда на какие-то квадратные сантиметры пытается вселиться чужой человек, которому была продана мизерная доля в праве на квартиру. Здесь можно что-то сделать?
— Наш комитет сейчас занимается этой проблемой. Мы хотим ввести запрет на дробление долей. К сожалению, нельзя запретить такое дробление, когда в квартире, полученной в наследство, появляется несколько собственников. Например, муж умирает и на его долю претендуют дети от прошлых браков, о которых жена может даже не знать. Она всю жизнь прожила в этой квартире, а теперь в нее заселяются чужие люди, которые угрозами и запугиванием добиваются, чтобы она продала им свою долю за гроши. Здесь мы пока ничего сделать не можем. Но, повторю еще раз, можно и нужно ввести запрет на продажу или дарение долей, которые нельзя выделить в натуре. Когда в явном виде начинаются эти махинации.
— Галина Петровна, сроки завершения приватизации жилья много раз переносились, а с ними и сроки деприватизации. Сейчас и приватизация, и деприватизация бессрочные. Так это и останется?
— Считаю, что приватизацию рано или поздно надо завершать. Эту возможность надо оставить только для тех, кто встал на жилищную очередь еще до принятия Жилищного кодекса, то есть до 2005 года. Люди не виноваты, что им пришлось ждать своей очереди 15, 20 лет и больше. А вот деприватизацию нужно оставить бессрочной. Граждане, которые не могут нести бремя все возрастающих платежей, должны иметь право в любой момент вернуть эту собственность государству.
Беседу вела
Наталья Кучер
НА ТЕМУ
Право на дом
4 июля 1991 г. председатель Верховного Совета РСФСР Борис Ельцин подписал закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», который действует до сих пор с изменениями.
Приватизация является добровольной. При желании граждане могут не переводить свое жилье в частную собственность. В этом случае они заключают с собственником (в частности, с муниципалитетом) бессрочный договор социального найма. В его рамках они не имеют права в полной мере распоряжаться жилым помещением, а также обязаны оплачивать установленную арендную ставку. Но при этом освобождаются от налога на недвижимость и платы за капитальный ремонт.
Действующим законодательством также допускается деприватизация — отказ от ранее осуществленной приватизации и переход на договор социального найма.
Процент приватизированных квартир между регионами разнится. Например, в Чувашии он составляет 83,3%, в Хабаровском крае — 76,5%. В Москве приватизировано более 90% жилья, в 2020 году город заключил с жителями еще более 8 тысяч договоров на приватизацию квартир. Сегодня в столице осталось 382 тысячи неприватизированных жилых помещений, это 8,8% от общего числа квартир, находящихся в жилом фонде Москвы.
Фото: ADOBE STOCK,
агентство «Москва».