Читайте МН в
TELEGRAM
ДЗЕН
VK.новости
G.новости
Сумма первоначального взноса при покупке квартиры в ипотеку к 2024 году вырастет в два раза. Банкам предлагают формировать дополнительные резервы по рискованной ипотеке.
Раньше банки в основном выдавали ипотеку с первоначальным взносом 15% от стоимости квартиры. Можно было даже найти ипотеку и без первоначального взноса, но с 1 июня все изменилось. Теперь первоначальный минимум взноса составляет 20%, а с 1 января следующего года — 30%.
Чтобы понять, что именно изменилось, надо сначала разобраться, как банки выдают кредиты. Это ведь не просто передача денег клиенту, а куда более сложная схема со своими заковыристыми расчетами.
Первоначальный взнос — это процент от стоимости приобретаемой недвижимости, который заемщик должен оплатить из собственных средств, а оставшуюся сумму банк предоставит в кредит.
Делая это, банк обязан создать под кредит резерв на случай, если клиент по каким-то причинам не вернет долг. Сегодня регулятор обеспокоен увеличением числа высокорискованных ипотечных кредитов, предоставленных заемщикам с высоким уровнем финансовой нагрузки, так как это начало раздувания ипотечного пузыря. ЦБ давно сигнализировал о росте долговой нагрузки ипотечных заемщиков, которая у многих достигла 80%. В четвертом квартале 2022 года таких было 44% из тех, кто оформил ипотеку. То есть почти половина ипотечных заемщиков находится на грани банкротства, ведь оставлять себе 20% на житье-бытье — это все равно что перейти на хлеб и воду.
По мнению ЦБ, в такой ситуации виноваты банки и застройщики, которые, договорившись между собой, завлекают людей низкими ставками по собственным программам. Например, в четвертом квартале 2022 года основная государственная ипотечная программа на первичном рынке недвижимости была 7%, а банки умудрялись выдавать кредиты на покупку новых квартир под 3,5% в среднем, завлекая в кредитные сети в том числе людей, у которых и без того немало долгов.
Застройщики компенсировали банкам разницу между так называемой околонулевой ставкой и ставкой по госпрограмме, но, чтобы отбить эти затраты, выставляли квартиры по завышенной цене. В итоге, приобретая квартиру по совместной программе застройщика и банка, человек при необходимости не мог продать жилье без потерь, поскольку на вторичном рынке цены всегда ниже. Например, Иван Иванов покупал новую квартиру за 5 млн рублей с первоначальным взносом 10% и ставкой 3%, а на вторичном рынке такая квартира стоила 4 млн рублей. Решив продать ипотечное жилье, Иван даже полностью рассчитаться с банком не сможет.
Центробанк призывал банки и застройщиков прекратить порочную практику, но это был диалог слепого с глухим, поэтому регулятор решил наказать банки рублем. Теперь они обязаны создавать повышенные резервы по ипотеке, выданной по договорам долевого участия (ДДУ) в строительстве. Которые будут напрямую зависеть от размера первоначального взноса, который готов заплатить клиент. Впрочем, если банк умудрится создать у себя на счету больше резервов, он вправе снизить первоначальный взнос для получения кредита. К слову, у нас в стране есть кредитные организации с большим капиталом, так что не исключено, что именно они, создав дополнительные резервы, продолжат выдавать ипотеку с первоначальным взносом менее 20%.
Вводя новые требования, ЦБ преследует две задачи. Первая — охладить пыл людей бездумно брать кредиты и загонять себя в долговую яму. Вторая — обеспечить банкам финансовую стабильность и не допустить их банкротства в случае кризиса на рынке недвижимости.
Банк России и банкиры могут бесконечно плясать с бубном вокруг ипотеки, но нормальные продажи начнутся, только когда застройщики смирят свою алчность и снизят запредельно завышенную стоимость жилья. Но это уже совсем другая история, фантастическая.
В данной ситуации эксперты дают такой совет: если собираетесь купить новостройку, прежде чем оформлять ипотеку, сравните ее цену со стоимостью такой же квартиры у другого застройщика, а также со стоимостью такой же квартиры на вторичном рынке.
Елена Хакимова.