В прошлом году Россия поставила рекорд — в стране было построено 90 млн квадратных метров жилья. И все эти квартиры нашли своих хозяев.
Темпы строительства снижаться не будут, но доходы людей сокращаются, льготы отменяют, и вполне возможно, что это жилье просто некому будет покупать.
По нацпроекту к 2030 году Минстрой России должен ввести в строй примерно 1 млрд квадратных метров жилья. Это означает, что строители не собираются снижать набранные темпы и намерены продолжить строить по 90 млн квадратных метров каждые следующие девять лет. Однако смогут ли наши граждане купить эти квартиры?!
ВЫШЕ СПРОС – ВЫШЕ ЦЕНА
Жилья в прошлом году действительно построили невероятно много. По логике рост предложений должен был привести если не к снижению цен на недвижимость, то хотя бы к их остановке, но недвижимость — это не только потребительское благо, но и финансовый актив, поэтому стандартный закон спроса-предложения тут не работает: строить стали больше, но цена «квадрата» устремилась вверх.
Абсолютным лидером в этой гонке стал Сочи. Цены в новостройках города-курорта за год удвоились, достигнув 296 тыс. рублей за квадратный метр. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы выросла на 23%, в Новой Москве — на 26%, в Подмосковье — на 22%. Средняя цена «квадрата» по итогам года составила 310 тыс. рублей в столице и 153 тыс. рублей в Московской области. Ценник на жилье вырос почти во всех регионах в среднем на 33%.
Одним из драйверов удорожания жилья стала льготная ипотека, запущенная в стране весной 2020 года как «одна из мер поддержки людей и строительной отрасли». Правительство начало субсидировать разницу между льготной (6,5%) и рыночной ставками, а «Дальневосточная ипотека» и вовсе составила всего 2%. Естественно, получив такой пряник от государства, народ побежал в банки и взял 19,3 млн кредитов, что на треть больше показателя 2020 года. Застройщики, получив деньги, нарастили объемы продаж.
ПОДДЕРЖАТЬ СВОИХ
На увеличение цены недвижимости в прошлом году также повлияла возросшая стоимость всех без исключения стройматериалов. Отчасти это стало общемировой проблемой после локдаунов, но в России она усугубилась еще и слабо развитой ресурсной базой, а также алчностью производителей древесины и металла, решивших срубить быстрых денег на импорте этой продукции.
По данным Росстата, к ноябрю стройматериалы в среднем подорожали на 26%. Ряд наименований дал куда больший рост. Трубы подскочили в цене на 130-140%, кирпич — на 85-90%, гидроизоляция — на 70%, тонна арматуры сечением 10 мм в пиковые моменты с 42 тыс. рублей увеличилась в цене до 80 тыс., затем стабилизировавшись на 55-60 тыс. рублей. Цемент подрос на 15%, сухие смеси — на 20%.
Если власти планируют грандиозную застройку, им уже вчера надо было думать над предоставлением отечественным компаниям эффективных мер господдержки и дополнительных стимулов для развития и доступа к длинным деньгам. В противном случае строительное планирование так и останется планированием.
ИПОТЕКА – НАШЕ ВСЕ
Сегодня 11% российских семей (7,3 млн человек) проживают на площади менее 10 квадратных метров на человека, и это один из самых низких показателей в мире. По поручению президента России, ежегодно у 5 млн семей должна появиться возможность улучшать жилищные условия. Получится ли у них это сделать с учетом чуть ли не каждый день меняющейся реальности?
Год назад ипотека оформлялась максимум под 8%. Весной 2021 года ЦБ начал повышать ключевую ставку. С 4,5% она поднялась до 8,5%, и на этом фоне стали дорожать кредиты. Ежемесячный платеж по ипотеке на новостройки за год повысился на 57%, на вторичном рынке — на 31%.
Плюс ко всему в июле 2021 года поменялись параметры льготной ипотеки. Ее хоть и продлили до 1 июля 2022 года, но ставку повысили до 7% годовых, а лимит по кредиту уменьшили до 3 млн рублей. В таком виде программа стала практически бесполезной в крупных городах. Будет ли продлена льготная ипотека — большой вопрос.
КУДА ИДЕМ?
Цены на жилье так сильно выросли за последние полтора года и так оторвались от реальных доходов населения, что возникает вопрос: а что дальше? Делать какие-то предсказания для рынка жилья в текущей турбулентной ситуации — занятие бесперспективное.
Одно можно утверждать точно: в 2022 году тренд на подорожание ипотеки сохранится. Эксперты предрекают рост ставок до 11% и даже до 13% годовых, а значит, меньше людей воспользуется кредитами. Учитывая, что 85% всех сделок в стране осуществляются именно с ипотекой, спрос на новостройки упадет, как следствие, снизится доступность жилья.
Мы еще не знаем, как сложится эпидситуация. Не вынудит ли она власти вводить новые ограничения? Если это случится, доходы населения снова сократятся и тогда уже не избежать критического падения спроса на недвижимость. Но не будем о грустном, тем более что есть и положительный прогноз. Центробанк считает, что пик роста цен на недвижимость позади, а перегретый рынок и падение покупательной способности граждан вернут цены примерно на уровень пятилетней давности. Верится с трудом. Но чем черт не шутит?
Елена Хакимова.
Фото: ADOBE STOCK