Одна из самых громких сделок на рынке офисной недвижимости состоялась: «Ростелеком» заключил договор продажи исторического здания Центрального телеграфа на Тверской, 7 за 3,5 млрд рублей.
Покупателем, по данным источника «Интерфакса», стала O1 Properties, которая является одним из крупнейших собственников офисной недвижимости класса A в Москве. Оценить покупку и детали сделки взялись эксперты рынка недвижимости.
«Продажа помещений в здании Центрального телеграфа является крупнейшей транзакцией для офисного сегмента рынка в этом году и знаковой сделкой для всего рынка недвижимости России. Объекты с такой центральной локацией, большой историей и впечатляющей архитектурой очень редко выходят на инвестиционный рынок. Продавец провел максимально транспарентный и публичный процесс продажи, который привел к успешной взаимовыгодной сделке», — сказал «Интерфаксу» директор по сопровождению сделок в сфере недвижимости PwC в России Саян Цыренов.
По его словам, после проведения реставрации Центральный телеграф может стать не только трофейным объектом, но одним из лучших объектов недвижимости в России.
Необходимость проведения ремонта в историческом здании отметили и в компании Praedium.
«Здание требует редевелопмента, и в связи с этим совокупные затраты стоит оценивать в том числе с учетом вложений в создание интересного объекта. Текущая сумма находится в верхнем пределе продажи, в объект необходимо еще инвестировать достаточное количество средств», — считает управляющий партнер Praedium Александр Ошурко.
Он добавил, что продажа здания велась уже давно и привлекла много интересантов: практически все крупные девелоперские компании так или иначе проанализировали этот объект.
В свою очередь, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев подчеркнул, что при текущем состоянии объекта потребуется проведение реконструкции здания.
«Рыночная стоимость объекта оценивается на уровне не менее 90-95 тыс. руб. за кв. м общей площади рассматриваемых строений. С учетом необходимых дополнительных инвестиций в ремонт или реконструкцию зданий, стоимость продажи комплекса зданий вполне соответствует текущим показателям рынка с учетом степени износа зданий», — сказал Шибаев.
Старший директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова считает, что цена на площади, которые продала компания «Ростелеком» вполне разумная: «В ней заложены риски на консолидацию площадей с другими собственниками в перспективе».
«Сумма сделки в пересчете на квадратный метр является довольно привлекательной и адекватной рынку, с учетом тех рисков и обременений, которые связаны с объектом. В связи с премиальным местоположением и привлекательной стартовой ценой, интерес к объекту прявляли многие игроки. Однако на этапе изучения документации, ввиду сложностей, связанных с редевелопментом объекта, многие отказались от участия в торгах. Гибкость редевелопмента данного объекта ограничена возможными обременениями в части охранных обязательств, а также трудностями с консолидацией всех площадей в объекте (часть площадей в здании принадлежат ряду других собственников)», — партнер, руководитель департамента рынков капитала Cushman & Wakefield Алан Балоев.
«Цена объекта адекватна рынку, с учетом того, что это лишь часть здания и покупателю, если он намерен проводить глубокий редевелопмент объекта, придется также на торгах покупать долю Росимущества и ПСБ, чтобы аккумулировать у себя весь объект, а это не 100% гарантированный результат», — отмечал региональный директор департамента продаж офисной недвижимости Colliers International Кермен Мастиев.
Он добавил, что с учетом размера цены входа в объект лишь несколько крупных инвестиционных компаний могли рассматривать этот лот. Кроме О1 и связанных с ним компаний, такую покупку могли себе позволить только очень крупные девелоперские или инвестиционные компании, которым интересны объекты для редевелопмента (например, Capital Group или Level) или крупный региональный игрок.
В самом «Ростелеком» сообщили, что компания реализует принадлежащую ей недвижимость в целях повышения эффективности бизнеса.
«Наши специалисты проделали большую работу по продаже комплекса зданий «Центрального телеграфа» с максимальной выгодой для компании в текущих рыночных условиях. Проект был сложным, и я рад, что нам удалось закрыть эту важную сделку», — сказал президент «Ростелекома» Михаил Осеевский.
Он добавил, что покупатель площадей обладает всеми необходимыми возможностями для реализации потенциала знакового объекта недвижимости.
Помещения «Центрального телеграфа» были выставлены на продажу в начале июня 2019 года на площадке «Сбербанк-АСТ». Согласно документации аукциона, единственным участником торгов выступило зарегистрированное в конце июля 2019 года ООО «Центральный телеграф». Формально торги по продаже здания, принадлежащего ПАО «Центральный телеграф», не состоялись в связи наличием единственного участника, но, согласно процедуре, собственник смог заключить договор купли-продажи с единственным участником.
Продавец объекта «Ростелеком», как сообщали СМИ, владеет 65% помещений в здании. Еще около 2 тыс. кв.м принадлежат Промсвязьбанку, 18 тыс. кв.м — Росимуществу. Обсуждение совместной продажи длилось несколько лет, и в итоге стороны все же достигли согласия.
Здание Центрального телеграфа, построенное в 1927 году, находится на первой линии Тверской улицы и является одним из знаковых для Москвы мест.