Чтобы не возникало лишних проблем, задуманную перестройку лучше узаконить заранее.
Это поможет вам избежать жалоб, судов и санкций, вплоть до потери жилплощади. Как действовать тем, кто задумал перепланировку, и от чего им выгоднее отказаться, разбирался «МН».
На прошлой неделе интернет-пространство буквально взорвала и стала самой обсуждаемой новость о том, что в России якобы начались проверки квартир на предмет незаконной перепланировки. Вскоре, однако, Мосжилинспекция опровергла сообщения о проведении специальных рейдов.
Тем не менее, дабы оградить читателей от возможных проблем, «МН» решил напомнить, насколько важно в вопросе перепланировки действовать в соответствии с законом и какие санкции могут применяться к нарушителям.
КАК УЗНАЮТ, БЫЛА ЛИ ПЕРЕПЛАНИРОВКА?
Перепланировка легко выявляется при попытке совершения с квартирой каких-либо регистрационных действий или сделок. В этом случае необходима техдокументация, а БТИ при ее составлении мгновенно найдет и зафиксирует нарушение.
«Красными линиями покажут то, что на генплане незаконно, попросят перепланировку узаконить или вернуть все, как было изначально, и административный штраф выписать не забудут», — говорит юрист Алексей Батурин.
Кстати, те самые красные линии — камень преткновения при продаже квартиры. Особенно если квартиру покупают в ипотеку. Банки такую сделку точно не пропустят и в кредите откажут. В такие моменты владелец обычно начинает искать покупателя без ипотеки или предлагает серьезную скидку. И здесь проблемы возникают уже у новых жильцов, ведь инспекторы постучатся к ним.
«Поэтому перед покупкой жилья лучше заранее узнать, проводилась ли в нем перепланировка. С этой целью следует обратиться в то же БТИ. Там поднимут техпаспорт конкретного дома, в котором содержатся как поэтажный план, так и план конкретной квартиры. На этой странице должна присутствовать надпись: «Разрешение на произведенное переоборудование указанного помещения не предъявлялось в БТИ». Если такого нет, а планировка квартиры не соответствует документу, можно с полной уверенностью говорить о незаконности изменений», — утверждает эксперт.
Настучать на вас могут и соседи. Раздражает их, например, что вы в законный выходной устроили ремонт. У них потолок или стены ходят ходуном, они жалуются куда надо, и вот уже в вас искренне заинтересованы жилинспекторы. Или приходит газовщик с плановой проверкой, а у вас там перепланировка, которая нарушает все правила безопасности, ну чем не повод жалобу накатать?
А ЕСЛИ ПРОСТО ДВЕРЬ НЕ ОТКРЫВАТЬ?
Здесь тоже не так все просто, как кажется. Перед тем как инспектор нанесет вам официальный визит, он должен установить, кто является собственником квартиры. Для этого он сделает запрос в Росреестр, после чего владельцу квартиры придет заказное письмо с просьбой предоставить доступ к жилью в определенный день и час для проверки.
«И только в случае, если просьбы контролеров будут дважды проигнорированы, инспекция имеет полное право обратиться в суд. Постановление от вышестоящих органов даст право законно войти в квартиру, да еще и под руку с судебными приставами. А вот если уведомление вы не получали, то проверка считается незаконной» — объясняет юрист Алексей Батурин.
ПЕРЕПЛАНИРОВКУ НУЖНО СОГЛАСОВАТЬ ИЛИ СРАЗУ УЗАКОНИТЬ?
Разница действительно есть. Согласовывают перепланировку непосредственно перед началом ремонта, а узаконивают после его завершения. Мол, мы вот так сделали, узаконьте, пожалуйста.
Чтобы согласовать перепланировку, необходимо подготовить ее проект, написать заявление о том, какие работы хотите провести в квартире, и обратиться в БТИ, имея на руках:
заявление о перепланировке;
документы на право собственности;
проект перепланировки помещения;
нотариальное согласование всех собственников на перепланировку;
технический паспорт квартиры;
решение общего собрания собственников.
В течение 45 дней с момента получения всех документов ответственный орган должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе.
Чтобы узаконить перепланировку, необходимо вызвать инженера БТИ. Он зафиксирует все изменения, занесет их в техпаспорт и поставит штамп о произведенных изменениях, после чего нужно подать заявление в жилищную инспекцию и, если там перепланировку не одобрят, обратиться в суд.
КАКИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЗАПРЕЩЕНЫ?
- Увеличение балконной площади за счет гостиной или спальни.
- Оборудование теплого пола за счет общего отопления.
- Объединение кухни с газовой плитой и комнаты (размещение электрической плиты при этом разрешается, но для этого необходимо взять дополнительную справку в Управляющей компании).
- Перенос санузла в жилую комнату.
- Перенос батареи на балкон.
- Снос несущих конструкций.
- Ликвидация, равно как и уменьшение сечения воздуховодов, демонтаж вентиляционных коробов.
ВЕРНУТЬ ВСЕ КАК БЫЛО
А если с незаконной перепланировкой вы все-таки попались, тут уж придется раскошеливаться. Вот как комментирует эту ситуацию юрист Алексей Батурин:
«По действующему законодательству, если речь идет о физическом лице, штраф за перепланировку квартиры составляет 2000-2500 рублей. Но не спешите радоваться, как делают иные собственники, которых я консультирую: «Ой, как классно, штраф заплатим и забудем о ситуации». На самом деле к штрафу вам выдадут предписание о согласовании перепланировки. То есть, если перепланировка выявлена, вам придется восстановить все, как было до красных линий».
ВОПРОС – ОТВЕТ
Как узаконить перепланировку?
Представить в БТИ план изменений и разрешение жилищной комиссии на то, чтобы их внести.
Как узаконить уже сделанную перепланировку?
Подать в жилищную инспекцию техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ (выполняется проектной организацией, имеющей соответствующий допуск).
Какая перепланировка не требует регистрации?
Если задуманный ремонт не влечет изменений в планировке квартиры и не требует внесения изменений в планы БТИ.
Как уйти от санкций за самовольную перепланировку?
Выход здесь только один — узаконить переделки.
Чем грозит самовольная перепланировка?
Штраф в размере 2-2,5 тыс. рублей. Но следует учесть, что эта сумма может вырасти до 100 тыс. рублей. Соответствующий законопроект внесла недавно в Мосгордуму жилинспекция. Она же при содействии Федеральной службы судебных приставов стала ограничивать выезд граждан, имеющих незаконную перепланировку.
Нелегальная перепланировка не позволит владельцу квартиры ее продать, пока она не будет узаконена и не будут выплачены все штрафы. Также административная ответственность за перепланировку налагается и в том случае, если она произведена при непогашенной ипотеке. Если узаконить данную перепланировку невозможно, владелец должен вернуть помещение в прежний вид.
Что сколько стоит?
Стоимость узаконивания перепланировки квартиры в Москве составляет
от 35 до 180 тыс. рублей (при проеме в несущей стене).
Средняя стоимость разработки проекта перепланировки квартиры (без затрагивания несущих конструкций) зависит от площади объекта и конструктивных решений, которые необходимы для реализации:
до 50 м2 — 15 тыс. рублей;
от 50 до 100 м2 — 20-25 тыс. рублей;
от 100 до 150 м2 — 25-30 тыс. рублей;
от 150 м2 — от 30 тыс. рублей.
Подготовила
Екатерина Шагина.
Фото: ADOBE STOCK